受疫情影响 ，租客在一定条件下可以要求解除租赁合同或减免租金 ，但需结合具体情况判断是否符合法律规定的不可抗力或情势变更情形，并承担相应举证责任。疫情的法律性质及适用规则不可抗力：新冠肺炎疫情符合民法通则中“不能预见 、不能避免 、不能克服 ”的客观情况 ，属于不可抗力事件 。
以疫情为不可抗力要求解除租赁合同 ，法院会根据疫情影响是否导致合同目的无法实现来判定，若未达到该程度则不支持解除合同 ，但会鼓励双方协商变更合同条款或签订补充协议 。
受疫情影响的租房合同 ，可根据具体情况选取解除、变更或提前终止，需依据法律规定和合同约定处理 ，不同情形适用不同规则。具体如下：以不可抗力主张解除合同 适用条件：根据《合同法》第94条 ，若疫情导致合同完全无法履行 、合同目的无法实现（如旅游目的的短期租房因封控无法使用），可主张解除 。
北京朝阳法院（2020）京0105民初27932号案例中，法院判决确认租赁合同于2020年7月1日解除 ，出租方返还押金8万元 ，未支持退还7万元租金的诉请 。该判决综合考量了疫情影响 、合同履行情况及双方利益平衡，符合法律对不可抗力、合同解除及公平原则的规定。
典型案例包括：德保县人民法院判决：某酒店因疫情停业 ，法院判决免除两个月租金共计30330元；江西省黎川县人民法院判决：个体商户停业期间 ，房东减免部分租金700元；北京市朝阳区人民法院判决：茶馆暂停营业期间，租金由双方各承担50% 。
朝阳法院判决房东王女士退还押金并支付利息 。具体分析如下：案件背景曹先生作为租客 ，于2022年8月租住王女士房屋 ，每月租金7000元，押一付六。退租时 ，王女士以“不了解合同细则 、未核实水表底数 、曹先生欠付水费115元 ”为由拒绝退还押金 ，并拉黑曹先生微信 。
〖壹〗、若疫情未彻底破坏合同目的（如疫情结束后可恢复正常使用），承租人无权解除合同 ，但可要求减免租金以降低损失 。例如：租期5年的商铺 ，疫情期间停业2个月，承租人要求退租的请求通常不被支持。特殊情形：若承租人在疫情前已存在欠租等违约行为，或合同系疫情后签订（默认已预见风险） ，不适用减免或解除规则。
〖贰〗 、以疫情为不可抗力要求解除租赁合同 ，法院会根据疫情影响是否导致合同目的无法实现来判定，若未达到该程度则不支持解除合同 ，但会鼓励双方协商变更合同条款或签订补充协议 。
〖叁〗 、不可以 ，承租人 解除合同 不存在法定免责事由 。因其租房是为了居住，疫情并未造成其不能实现该合同目的 ，解除合同不属于第九〖Fourteen〗、条规定之因不可抗力导致不能实现合同目的情形 ，亦不可援引第一百一十七条将不可抗力作为免责事由，因此提前解除合同应当按照约定承担 违约责任 。
〖肆〗、合同延期与退租：针对2020年起租的新合同 ，若学生因疫情导致行程受阻（如航班取消 、隔离要求等） ，可申请延期入住或提前退租，公寓将退还全部费用 。通用原则：上述政策需提供疫情相关证明（如航班取消通知 、隔离文件等） ，且需在规定时间内提交申请 ，具体以合同条款为准 。
〖伍〗、此类案件的主要事实和理由为：合同订立时的客观情况发生重大变化，疫情防控导致承租人不能使用或不能完全使用租赁房屋，如果继续按照原合同履行 ，负担过重 ，压力过大，故起诉要求减免租金。 因为疫情退租算违约吗？因为疫情影响生意 ，房东也可以出台一些免租或是减租的政策 ，共同携手与租客一起度过难关 。